Escrito el 11 enero, 2023

Comprar propiedades para arrendar es, actualmente, un negocio seguro y rentable. Esto debido a que son consideradas activos fijos, ya que te dejan un flujo de dinero positivo y constante en tu bolsillo.

De acuerdo con estudios sobre los beneficios de invertir en bienes raíces, la rentabilidad alcanza una media aproximada de 4,2% y es 14 veces más alta que la entregada por una cuenta individual previsional.

Además, debes saber que está regulado por la Ley de Arriendos N°18.101. Esta protege los intereses de las dos partes (arrendatario y arrendador) y hace cumplir lo pactado en el contrato.

Pese a ello, hay ciertos mitos que hacen que algunas personas se abstengan de invertir en el negocio. Vale la pena derrumbarlos y dar a conocer las respectivas verdades. Toma nota.

3 mitos sobre el arriendo de propiedad

1. El contrato de arrendamiento a corto plazo es más seguro

En Chile, son legítimos los contratos de arriendo temporales (pactados cada mes), los indefinidos y aquellos a plazo fijo. Todos son seguros, siempre que elijas muy bien al arrendatario.

Para ello, tienes que asegurarte que cumpla los requisitos para arrendar una propiedad:

• Demostrar ingresos y estabilidad laboral.
• No tener reportes ante DICOM, incluido su informe arriendo.
• Aval.

Para incrementar la seguridad, también es necesario escribir el contrato y autenticarlo ante notario, para que sea más fácil exigir su cumplimiento ante un juez.

Ahora, si preguntas qué tan seguro es cada contrato en términos financieros, hay que decir que todo depende del tipo de propiedad. Los arrendamientos a largo plazo suelen ser más viables en viviendas ubicadas en zonas céntricas, porque la tasa de vacancia es menos variable. Pero si tu inmueble es un departamento en la playa, es mejor arrendar a corto plazo y aprovechar la demanda estacional por parte de turistas.

2. Es posible perder el inmueble o recibirlo dañado

Nunca perderás tu inmueble porque es tuyo y un inquilino abusivo no puede tramitar un juicio de posesión. De hecho, desde junio de este año puedes sacarlo fácilmente gracias a la Ley N.º 21.461, más conocida como Ley Devuélveme mi casa. 

Esta norma modificó la ley de arrendamiento N.º 18.101, haciendo más rápidos y sencillos los trámites para desalojar a arrendatarios morosos o que incumplen otras cláusulas del contrato.

Todo se realiza mediante un procedimiento judicial en juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común. Y lo mejor de todo es que puedes solicitar la restitución anticipada de la propiedad; es decir, el juez puede ordenar el desalojo del arrendatario antes de que finiquite el proceso, con ayuda de la fuerza pública si es necesario.

Aplica lo mismo en el caso de daño por acción u omisión del arrendatario en su cuidado, más aún si a la hora de redactar el contrato especificas las condiciones estéticas y estructurales en que entregas el inmueble y esperas recibirlo.

3. Los arrendatarios no pagan

Esto es falso. De acuerdo con una encuesta de Cadem, el 25% de los chilenos son arrendatarios y, de ellos, la mayoría son personas que cumplen cabalmente con el contrato de arrendamiento. Nuevamente, la clave está en elegir a alguien con capacidad de pago y sin antecedentes moratorios.

Además, en el caso de que des con un inquilino moroso, puedes hacer uso de la Ley de arrendamiento y presentar demanda ante el juzgado civil o de letras de competencia común. En caso de que la sea aceptada, el juez ordenará el pago de lo adeudado y los servicios públicos en un plazo de diez días corridos.

En conclusión, al comprar propiedades para arrendar estás protegido por la ley. Además, la rentabilidad es muy buena en comparación con otros instrumentos de inversión y la demanda de arriendo continuará creciendo a causa del encarecimiento de la vivienda.

Escrito el 16 septiembre, 2020

Si tomaste la excelente decisión de invertir en una propiedad y estás a punto de arrendarla, saber qué incluir en un contrato de arriendo de casa es el primer paso.

Ahora, los principales requisitos para firmar contrato de arrendamiento en notaría se detallan en la Ley 18101 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de modo que es conveniente revisar la normativa legal.

Una vez que hayas confirmado que tu propiedad cumple con los estándares que aplican al arriendo de predios urbanos, lo siguiente en la lista de pendientes es recopilar los documentos necesarios para redactar el contrato de arrendamiento.

Lista de requisitos para firmar contrato de arrendamiento en notaría

Para los dueños de inmuebles, la prioridad número uno debe ser resguardar su propiedad y tener un soporte legal para proceder en caso de emergencia (como un posible desahucio, por ejemplo).

Esto se consigue redactando un contrato de arriendo tipo para casa donde se incluyan todas las condiciones para el arrendamiento.

De igual forma, es muy importante que investigues lo suficiente los antecedentes del arrendatario. El certificado de Dicom para arriendo es solo uno de los documentos que deberías tener a mano.

A continuación, encontrarás dos listas de requisitos para la firma de un contrato de arriendo de casa: la primera incluye documentos que te ayudarán a clarificar los antecedentes del arrendatario, su historial crediticio y su solvencia económica; la segunda, por su parte, comprende la información necesaria para elaborar un contrato en notaría.

1. Antecedentes del arrendatario

• Certificado de Dicom para arriendo: muestra un resumen de la situación financiera del arrendatario, incluyendo deudas de arriendo, asuntos judiciales y domicilios registrados.
• Contrato de trabajo y liquidaciones de sueldo (tres últimas): para arrendatarios asalariados. La documentación debe incluir las últimas doce cotizaciones de AFP.
• Últimas declaraciones de renta y boletas: para arrendatarios independientes.

En caso de que el arrendatario sea respaldado por un co-deudor o aval, será importante que solicites también sus liquidaciones de sueldo.

2. Condiciones para el arrendamiento

Ahora, en lo que respecta a la redacción del contrato, necesitarás especificar:

• Identificación de las partes: nombre y datos generales tanto del arrendador como del arrendatario.
• Características de la propiedad: se debe especificar la ubicación y el tipo de inmueble que se arrienda.
• Todas las condiciones para el arriendo del inmueble: responsabilidades de arrendatario y arrendador, limitaciones, derechos de uso, etc.
• Formas y fechas de pago: cheque, efectivo, transferencia bancaria o pago electrónico.
• El valor del arriendo: además del precio, debe indicar si la renta será mensual, anual o por otro espacio de tiempo.
• Cómo se calculará el incremento anual del valor del arriendo: puede realizarse con base en el IPC, por mejoras hechas a la propiedad o según el movimiento del mercado.
• Causas que darían lugar al término del contrato: puede ser el no pago de un mes de arriendo, usar la propiedad con fines comerciales o para actividades ilícitas, etc.
• Formas de resolución de conflictos legales: también debe especificarse quién asumirá los costos en caso de disputas.
• Duración del contrato: puede ser definido, indefinido o mes a mes.
• El inventario de la propiedad y su estado actual: es conveniente anexar una lista de los objetos o elementos que se entregan con la propiedad (electrodomésticos, ventanas, pisos o puertas), así como el estado general del inmueble.

Recomendaciones finales

Ten presente que el certificado Dicom para arriendo es distinto al informe Dicom comercial, ya que el primero incluye deudas de arriendo y juicios de alzamiento (es decir, por abandono de propiedad debido a impago).

Puedes solicitar el certificado Dicom para arriendo en línea.

Por último, si bien la ley chilena no exige que un contrato de arriendo tipo para casa y departamento sea notariado, lo recomendable es que lo hagas. Para ello, necesitarás la escritura de la propiedad o un certificado de dominio emitido por el Conservador de Bienes Raíces.